10. 6. 2025 | Petr Šteigl
Pojištění nájemce: Proč ho vyžadovat
Pronajímáte byt a obáváte se, aby vám nájemník nezpůsobil škodu na vybavení či nevytopil sousedy? Tradiční jistota v podobě kauce často nemusí stačit na krytí vážnějších nehod. Běžná výše kauce (dnes průměrně okolo 35 000 Kč) nedokáže pokrýt velké havárie, jako je například zničená podlaha po vytopení vanou. Řešením, které chrání váš majetek i klidný vztah s nájemcem, je pojištění domácnosti a odpovědnosti sjednané nájemcem. Mnozí pronajímatelé proto již do nájemní smlouvy dávají ustanovení, že nájemník musí mít pojištění pro případ způsobených škod v bytě. Taková povinnost je právně přípustná a není považována za nepřiměřenou – sjednání pojištění je totiž i v zájmu samotného nájemce.
Výhody pro pronajímatele (a nejen pro něj)
- Finanční ochrana majetku: Pokud nájemník omylem způsobí požár či vytopení, správně zvolené pojištění pokryje škody na vybavení bytu i na pevných částech nemovitosti. Pronajímatel se tak snadněji dočká úhrady oprav bez nutnosti zdlouhavých sporů – škodu posoudí a zaplatí pojišťovna. Pojištění tedy slouží jako prostředník, který objektivně určí rozsah škody a zabrání dohadům o tom, kdo a kolik má platit.
- Klidnější vztahy a zachování nájmu: Díky pojistce nájemce nemusíte řešit vymáhání peněz přímo po něm a snižuje se riziko, že by větší škoda vedla k finančnímu krachu nájemce. Pojištěný nájemník snáze uhradí škody a může pokračovat v placení nájmu, aniž by mu vysoké výdaje zcela zruinovaly rozpočet. Tím chráníte i svůj stabilní příjem z nájmu – pojistné plnění pomůže nájemníkovi pokrýt závazky, místo aby musel náhle ukončit nájem či nesplácet dluhy.
- Doplňek ke kauci: Pojištění není náhradou kauce, ale účinně ji doplňuje. Zatímco kauce má smysl u drobných škod a opotřebení, u nenadálých událostí většího rozsahu pojistka zajistí pokrytí vysokých nákladů, které by jinak několikanásobně přesáhly kauci. Majitel tak nemusí zadržovat kauci nebo ji složitě vymáhat v plné výši – škodu uhradí pojišťovna a kauce může zůstat nedotčena pro případné menší újmy.
- Běžná praxe: Požadavek na pojištění už při podpisu smlouvy zodpovědného nájemce jistě neodradí. Ze zkušenosti vyplývá, že stále více majitelů tuto podmínku vyžaduje – zvláště v Praze je pojištění sjednané nájemcem požadováno stále častěji. Jde o rostoucí trend, který zvyšuje jistotu a transparentnost pro obě strany.
Jaké pojištění by měl nájemce mít?
Při pojištění pronajatého bytu přicházejí do úvahy tři druhy pojištění – pojištění domácnosti, pojištění nemovitosti a pojištění odpovědnosti. Níže naleznete jejich účel a doporučené nastavení z pohledu pronajímatele bytu:
- Pojištění nemovitosti (stavby): Kryje škody na pevně spojených částech bytu – typicky podlahy, stěny, okna, radiátory, vestavěné prvky a podobně. Toto pojištění má obvykle sjednané majitel bytu na svou nemovitost. Pokud byt pronajímáte, ujistěte se, že máte aktuální pojištění nemovitosti, ideálně včetně pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti (to kryje škody, které by utrpěl nájemce kvůli závadě bytu – např. prasklé potrubí poškodí jeho věci). Pronajímáte-li byt s vlastním nábytkem či spotřebiči, zvažte také pojištění domácnosti pro pronajímatele na toto vybavení – pojistka nájemce se na věci ve vašem vlastnictví nemusí vztahovat.
- Pojištění domácnosti (nájemce): Toto pojištění by si měl sjednat nájemník. Kryje škody na zařízení a vybavení bytu, které patří nájemci – tedy nábytek, elektronika, koberce, osobní věci a podobně. Zahrnuje rizika jako živelné události (požár, povodeň, vichřice), vodovodní škody (vytopení prasklou hadicí apod.), krádež vloupáním, vandalismus a podobně. Kvalitní smlouva může navíc krýt i poškození stavebních součástí bytu ve vlastnictví pronajímatele, způsobené např. požárem či vodou – některé pojišťovny to umožňují do určitého limitu v rámci pojištění domácnosti nájemce. Doporučuje se, aby pronajímatel požadoval pojištění domácnosti nájemníka s dostatečnými pojistnými částkami pro vybavení bytu a případně i stavební součásti, zvláště je-li byt nadstandardně zařízen. Nájemce by měl zahrnout i věci ve sklepě či společných prostorách, pokud je užívá (např. kočárek v kočárkárně), což většina pojištění domácnosti umožňuje.
- Pojištění odpovědnosti nájemce: Jde o klíčovou součást ochrany – někdy se nazývá “pojistka na blbost” a kryje situace, kdy nájemce způsobí škodu někomu jinému z nedbalosti či nešťastnou náhodou. V kontextu bydlení to znamená škody způsobené provozem domácnosti nájemníka: typicky vytopení sousedů (vyteklá pračka, přeteklá vana), požár šířící se do okolních bytů, či pád předmětu na cizí majetek. Důležité je, aby se taková pojistka vztahovala i na pronajatý majetek pronajímatele – tedy aby pokryla škody na vybavení bytu nebo jeho součástech, které nájemník způsobí na pronajatém bytě (např. rozbité okno, poškozenou kuchyňskou linku). Kvalitní pojištění odpovědnosti nájemce kryje rovněž škody způsobené v společných prostorách (např. nájemce při stěhování rozbije dveře od výtahu či vchodové dveře). Standardní pojištění občanské odpovědnosti však často má výluku na škody na věcech, které má pojištěný v užívání nebo pronajaté. Proto je vhodné sjednat přímo speciální pojištění odpovědnosti nájemce bytu, případně pojištění odpovědnosti jako připojištění k pojištění domácnosti nájemce, kde pojišťovna výluku na pronajaté věci neuplatňuje. Podstatné je nastavit dostatečný pojistný limit (běžně se volí v milionech Kč podle hodnoty vybavení a potenciálních následků požáru/vytopení). Na trhu lze získat krytí například do 2 mil. Kč se spoluúčastí 1 000 Kč za cca 800 Kč/rok – jde tedy o zanedbatelnou částku ve srovnání s možnými škodami i s výší kauce.
Jak pojistku vyžadovat a kontrolovat
Aby pojištění plnilo svůj účel, je dobré už při uzavírání nájemní smlouvy postupovat systematicky:
- Ustanovení v nájemní smlouvě: Doporučuje se dát přímo do smlouvy povinnost nájemce sjednat a udržovat pojištění domácnosti a odpovědnosti po celou dobu nájmu. Ideálně včetně specifikace minimálních limitů (např. “nájemce sjedná pojištění domácnosti na hodnotu min. XY Kč a pojištění odpovědnosti s limitem min. XY mil. Kč”). Jasně definujte i termín, do kdy musí pojištění doložit, a sankci či postup v případě nesplnění. Podrobná a jednoznačná formulace pomůže předejít nejasnostem. Pokud jste již v situaci, kdy máte nájemní smlouvu uzavřenou lze k ní, po dohodě s nájemcem, uzavřít dodatek. A to kdykoliv během jejího trvání a nebo můžete vložit ustanovení o pojištění do dodatku k prodloužení smlouvy, máte-li tento systém prodloužení nájemní smlouvy zavedený.
- Doklad o pojištění: Trvejte na předložení kopie pojistné smlouvy či certifikátu o pojištění od nájemce (například do 30 dnů od podpisu smlouvy). Zkontrolujte, zda odpovídá požadavkům – zejména že obsahuje pojištění odpovědnosti platné pro pronajatý byt. Také si poznamenejte dobu platnosti a požadujte od nájemce pravidelné prodloužení pojištění (např. každoročně předložit potvrzení o úhradě pojistného na další období).
- Pronajímatel jako pojistník (alternativa): Někteří majitelé volí cestu, že pojištění sjednají sami a náklad promítnou do nájemného. Můžete uzavřít pojistku vy jako pojistník a nájemce bude uveden jako pojištěný (tedy ten, v jehož bytě případné škody vzniknou). Případná pojistná událost pak buď plní nájemci (aby z ní uhradil škody), nebo přímo vám jako majiteli – podle nastavení smlouvy. Lze sjednat i pojistku “na jméno bytu”, kdy není v pojistné smlouvě konkrétní nájemce, a pojistka tak automaticky kryje i všechny budoucí nájemníky dané nemovitosti. Tato varianta zajišťuje kontrolu nad rozsahem pojištění, vyžaduje však od pronajímatele čas na správu pojistky. V praxi je často jednodušší vyžadovat pojištění po nájemci, ale pokud pronajímáte více bytů, může být hromadné pojištění vámi jako majitelem efektivní cestou.
- Prevence a součinnost: Dejte nájemníkovi najevo, že pojištění nenahrazuje povinnost chovat se řádně. Stále odpovídá za běžnou údržbu bytu a předcházení škodám. V případě pojistné události by vám měl neprodleně vše hlásit a spolupracovat při řešení s pojišťovnou. Vy jako pronajímatel buďte také nápomocni – poskytněte součinnost při vyčíslení škody, případně komunikujte s vlastní pojišťovnou (nemovitosti), pokud by škoda spadala i tam.
Na co si dát pozor (limity a výluky)
Každé pojištění má svá omezení a výluky, na které je nutné pamatovat. Pojistka nájemce se nikdy nevztahuje na úmyslně způsobené škody – pokud nájemník něco zničí naschvál, pojišťovna nic neproplatí a škodu musí uhradit ze svého. Dále pozor na tzv. hrubou nedbalost: některé pojišťovny neplní ani v případech, kdy škoda vznikla z hrubé nedbalosti nájemce (což může být např. ponechání otevřeného ohně bez dozoru apod.). Tyto podmínky se liší, proto si pečlivě pročtěte pojistné podmínky dané smlouvy. Zkontrolujte rovněž výluky u pojištění odpovědnosti – jak bylo zmíněno, běžné pojištění odpovědnosti z občanského života může mít výluku na škody v pronajatém bytě. Ujistěte se, že nájemník má buď speciální pojištění pro nájemce, nebo že jeho pojistka takovou výluku neobsahuje.
V případě dobře nastaveného pojištění nájemce získáte jako majitel dvojitou ochranu: vaše vlastní pojištění nemovitosti kryje velké živelné události a odpovědnost z vlastnictví, zatímco pojištění nájemce řeší škody způsobené nájemníkem a jeho majetkem. Toto kombinované zabezpečení minimalizuje rizika spojená s pronajímáním nemovitosti na dlouhodobý pronájem. Vy i nájemník pak můžete bydlet s větším klidem – oba víte, že v případě nepříjemností pomůže škodu uhradit pojišťovna a nevznikne mezi vámi zbytečný konflikt.
Pojištění nájemce ve spojení s odbornou správou vašeho bytu
Pokud chcete mít jistotu, že pojištění domácnosti i odpovědnosti vašich nájemníků bude vždy v souladu s hodnotou bytu a aktuálními podmínkami, a zároveň si ušetřit čas i starosti, mohu vám pomoci.
V rámci služby správa pronájmů nabízím:
- Pravidelnou kontrolu pojistných smluv nájemců a ověřování, že limity krytí odpovídají reálné hodnotě vašeho bytu i vybavení.
- Automatické připomínky před výročím pojistky, abyste nikdy nepřišli o platné krytí.
- Koordinaci při pojistných událostech – zajistím komunikaci s pojišťovnami a vyřídím veškerou dokumentaci.
- Komplexní administrativu pronájmu včetně revize smluv, vyúčtování záloh na služby a řešení případných problémů s nájemníky.
S touto podporou budete mít pronájem vždy pod kontrolou, aniž byste museli sledovat termíny nebo studovat složité pojistné podmínky.
Pro více informací o službě správa pronájmů klikněte zde nebo mě rovnou kontaktujte. Rád vám ukážu, jak zajistit bezpečný a bezproblémový pronájem vaší nemovitosti.