29. 4. 2025 | Petr Šteigl
Pronajímáte byt a obáváte se, co by se stalo, kdyby se váš nájemník dostal do finančních potíží? Exekuce nebo insolvence nájemníka je bohužel reálným rizikem, které může výrazně zkomplikovat život i vám jako majiteli. Jak můžete zjistit finanční situaci zájemce předem? A co dělat, když už exekutor „klepe na dveře“? Tento článek vám poskytne praktické rady a řešení.
Preventivní prověření: Klíč k vaší ochraně
Nejlepší ochranou je prevence. Ještě před podpisem nájemní smlouvy máte možnost (a měli byste!) prověřit, zda potenciální nájemník nemá záznam v klíčových registrech. Ušetříte si tím mnoho potenciálních starostí.
Jak na to legálně a efektivně:
- Centrální evidence exekucí (CEE): Toto je váš nejdůležitější nástroj. Na oficiálním webu www.ceecr.cz (provozovaném Exekutorskou komorou ČR) můžete po zadání jména a data narození (nebo RČ) zájemce za malý poplatek (cca 60 Kč) okamžitě zjistit, zda na něj není vedena žádná pravomocná exekuce. Výsledek je spolehlivý a aktuální. Záznam v CEE je silný varovný signál.
- Insolvenční rejstřík (ISIR): Tento registr je zdarma dostupný na isir.justice.cz. Zde ověříte, zda osoba není v insolvenčním řízení (osobním bankrotu, oddlužení). Insolvence ukazuje na vážné finanční problémy v minulosti nebo současnosti.
- Co dalšího zvážit: Ačkoliv registry dlužníků jako SOLUS nebo bankovní registry nejsou veřejně přístupné vám (ale jen dané osobě), můžete zájemce zdvořile požádat o předložení aktuálního výpisu jako důkaz jeho finanční zodpovědnosti. Seriózní zájemce by s tím neměl mít problém.
- Důležité: Prověření v CEE a ISIR můžete provést bez souhlasu zájemce, protože jde o veřejné registry. Je však nutné si od zájemce vyžádat nebo samostatně zjistit (například online – u některých osob to lze) potřebné údaje.
Nájemník se dostal do exekuce/insolvence – Co teď?
I přes veškerou prevenci se může stát, že se finanční situace vašeho stávajícího nájemníka zhorší. Co dělat, pokud máte podezření nebo jistotu, že čelí exekuci či insolvenci?
- Sledujte platby: Prvním signálem bývají nepravidelné nebo chybějící platby nájemného a záloh. Buďte ostražití a při prvním prodlení ihned komunikujte.
- Ověřte registry: Pokud máte podezření, neváhejte znovu prověřit CEE a ISIR. Můžete tak získat potvrzení situace.
- Komunikujte s nájemníkem: Pokuste se zjistit reálnou situaci. Otevřená komunikace může někdy vést k dohodě (např. splátkový kalendář na dlužné nájemné).
- Ochrana vašeho majetku v bytě: Pokud jste pronajímali byt vybavený, okamžitě si připravte důkazy o vlastnictví tohoto vybavení (ideálně předávací protokol s fotodokumentací, faktury, záruční listy). Exekutor totiž může zabavit i věci ve vašem vlastnictví, pokud neprokážete opak.
Co když přijde exekutor:
- Požádejte o předložení pověření.
- Aktivně ho upozorněte na věci ve vašem vlastnictví a doložte to předávacím protokolem a dalšími důkazy.
- Pokud váš majetek přesto sepíše, do 30 dnů podejte k exekutorovi Návrh na vyškrtnutí věci ze soupisu (§ 68 exekučního řádu) s přiloženými důkazy.Pokud exekutor nevyhoví, obraťte se s žalobou na soud (§ 267 občanského soudního řádu).
- Výpověď z nájmu: Samotná exekuce nebo insolvence není automaticky důvodem k výpovědi, pokud nájemník řádně platí nájem. Důvodem k výpovědi (i okamžité) se však stává neplacení nájemného a služeb (dluh přesahující 3 měsíční platby) nebo pokud jednání nájemníka (v souvislosti s exekucí) hrubě porušuje jeho povinnosti nebo ohrožuje váš majetek.
Jak minimalizovat rizika? Nechte to na profesionály!
Chcete mít jistotu, že je váš nájemník spolehlivý a váš majetek chráněný, aniž byste museli trávit čas studováním registrů a zákonů?
Prověřování registrů, sledování plateb, komunikace s nájemníky v problémech, jednání s exekutory, příprava právních dokumentů… Řešení situací spojených s exekucemi a insolvencemi nájemníků je časově náročné, stresující a vyžaduje znalosti.
Jako váš specialista na správu pronájmů v Praze a Středočeském kraji, mám ověřené postupy pro důkladné prověření každého zájemce. Díky přístupům do relevantních databází a zkušenostem dokážu minimalizovat riziko pronájmu problémové osobě.
V rámci služby Správa Pronájmů:
- Za vás prověřím všechny zájemce v dostupných registrech.
- Připravím kvalitní smlouvy chránící vaše zájmy.
- Budu řešit veškerou komunikaci s nájemníkem.
- Aktivně zasáhnu při jakýchkoliv problémech s platbami.
- Budu vás zastupovat při případném jednání s exekutory ohledně vašeho majetku.
- A mnoho dalšího.
Pro více informací navštivte záložku Správa pronájmů výše nebo mě kontaktujte.