30. 4. 2025 | Petr Šteigl
Pronajímáte byt a řešíte, jak správně rozúčtovat platby nájemníkovi? Správné nastavení záloh na služby je klíčové pro transparentní a bezproblémový nájemní vztah. Častou chybou je účtování položek, které by měl hradit majitel, což může vést ke sporům a dokonce povinnosti vracet peníze. Přečtěte si, které služby platí nájemce, které jdou za vámi, a jak stanovit zálohy férově a správně.
Dvě složky plateb: Nájemné a Služby
Je zásadní rozlišovat mezi:
Nájemným: Toto je váš příjem za přenechání bytu k užívání. Z něj hradíte náklady spojené s vlastnictvím (fond oprav, správa, pojištění domu, daně atd.).
Zálohami na služby: Toto jsou platby za služby, které nájemník přímo spotřebovává nebo využívá pro svůj bezprostřední prospěch. Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtovávají podle skutečných nákladů.
Jaké služby hradí nájemce?
Zákon (zejména Občanský zákoník § 2247 a Zákon o službách č. 67/2013 Sb.) definuje tzv. nezbytné služby, které platí nájemce. Patří sem typicky:
- Dodávka tepla (vytápění)
- Dodávka teplé vody (TUV)
- Dodávka studené vody a odvádění odpadních vod (vodné a stočné)
- Osvětlení a úklid společných prostor domu
- Provoz výtahu
- Odvoz komunálního odpadu
- Čištění komínů
- Případně další sjednané služby: Společná TV anténa, recepce, údržba zahrady (pokud ji nájemce může využívat).
- Důležité: Rozsah a způsob rozúčtování těchto služeb by měl být jasně specifikován v nájemní smlouvě.
Co na nájemce přenést nesmíte?
Existují náklady spojené s domem a vlastnictvím, které nelze účtovat nájemci formou záloh na služby. Nájemce z nich nemá přímý, okamžitý prospěch. Patří sem zejména:
- Příspěvek do fondu oprav
- Poplatek za správu domu a pozemku
- Pojištění nemovitosti (domu/bytu)
- Odměny členům výboru SVJ nebo družstva
- Daň z nemovitosti
- (U družstevních bytů) Splátka anuity
- Pozor: Pokud tyto položky nájemci účtujete ve službách, může je po vás zpětně vymáhat jako bezdůvodné obohacení. Náklady na tyto položky musíte pokrýt ze svého.
Jak správně stanovit výši záloh na služby?
Cílem je nastavit zálohy tak, aby co nejvíce odpovídaly očekávané skutečné spotřebě a aby při ročním vyúčtování nevznikaly příliš velké přeplatky nebo nedoplatky. Jak na to:
Vycházejte z evidenčního listu (předpisu záloh): Od správce domu (SVJ, družstvo) máte dokument, kde jsou rozepsány jednotlivé položky záloh pro váš byt.
Odečtěte neúčtovatelné položky: Z tohoto listu vyškrtněte fond oprav, poplatek za správu, pojištění domu a další body uvedené výše.
Zohledněte počet osob: Některé položky (voda, odpad) se často počítají podle počtu osob žijících v bytě. Ujistěte se, že výše záloh odpovídá počtu osob, které budou byt reálně užívat. Pokud máte předpis pro 1 osobu a bydlet budou 2, je třeba zálohy adekvátně navýšit (zejména u vody). Případně si u svého správce vyžádejte nový evidenční list pro správný počet osob.
Zvažte historickou spotřebu: Pokud máte údaje o spotřebě z minulých let (pro daný byt a podobný počet osob), použijte je jako vodítko.
Energie v bytě (elektřina, plyn):
Doporučená varianta: Přepsat smlouvy s dodavateli elektřiny a plynu přímo na nájemce. Nájemce si pak platí zálohy sám a řeší si vyúčtování přímo s dodavatelem. Je to pro vás administrativně nejjednodušší a nejtransparentnější.
Alternativa: Ponechat energie napsané na sebe a zálohy na ně zahrnout do celkových záloh na služby placených nájemcem. Vyžaduje to ale vaši administraci s vyúčtováním.
Buďte realističtí: Raději nastavte zálohy mírně vyšší, než abyste po nájemci museli chtít velký nedoplatek. Případný přeplatek mu po vyúčtování vrátíte.
Vyúčtování služeb – nezapomeňte na něj!
Jednou ročně (obvykle na jaře/v létě po obdržení vyúčtování od správce domu) jste povinni provést vyúčtování skutečných nákladů na služby oproti zaplaceným zálohám a doručit ho nájemci. Termíny a způsob vypořádání přeplatků/nedoplatků by měly být uvedeny v nájemní smlouvě.
Zdá se vám to složité? Pomohu vám.
Správné nastavení a následné vyúčtování záloh na služby vyžaduje pečlivost, znalost předpisů a čas. Chcete mít jistotu, že je vše v pořádku, neúčtujete nic navíc a vyhnete se budoucím sporům?
Jako váš specialista na správu pronájmů v Praze a Středočeském kraji vám s tímto rád pomohu. V rámci mé služby Správa pronájmů za vás nejen správně nastavím zálohy, ale také zajistím jejich každoroční vyúčtování a veškerou administrativu související s pronájmem bytu.
Proč řešit zálohy a vyúčtování se mnou v rámci správy pronájmu?
- Jistota správnosti: Vyhnete se chybám a potenciálním sporům.
- Úspora času: Nebudete muset studovat předpisy a počítat vyúčtování.
- Transparentnost: Zajistím jasné a srozumitelné vyúčtování pro nájemce.
- Komplexní služba: Je to součást mé komplexní péče o váš dlouhodobý pronájem.
Pro více informací navštivte záložku Správa pronájmů výše nebo mě kontaktujte.
Nezaujala vás správa? Mohu za vás zajistit i celý proces pronájmu od přípravy až po přepis energií bez následné péče.